居小易 · 操作手册

居小易是什么#

居小易是一套公寓租赁管理系统，由三个端组成，共用同一份数据：

一句话理解三端的关系

• 网页版是「主脑」：所有配置、批量操作、报表都在这里。手机端能做的事，网页版都能做；反过来不成立。
• 房东版是「遥控器」：把网页版里最高频的动作搬到手机上，让你不在电脑前也能收款、派单、开门。
• 租客版是「窗口」：租客只看得到自己的房、自己的账单、自己的合同，看不到任何管理数据。

系统能覆盖的业务闭环

三个入口怎么进#

浏览器要求

• 网页版：Chrome / Edge / Safari 最近两年内的版本。不要用 IE。
• 推荐分辨率 1440×900 以上。1280 宽也能用，但表格会横向滚动。
• 手机浏览器打开网页版会自动切到窄屏布局，但批量操作建议用电脑。

★ 第一天：从零到能收第一笔钱#

这一节是最短可用路径。按顺序做完，你就能建出房源、签出合同、生成账单、收到钱。

1. 1建楼栋（3 分钟）
   网页版 → 设置 → 常用设置 → 房源相关设置 → 新增楼栋：名称、地址、城市、区域。一个小区建一条。
2. 2建房源（5 分钟）
   房源 → 出房管理 → 右上角 新建 → 新建房源。选楼栋、填房号、选出出租方式、填月租，保存。详见 场景一：新建房源。
3. 3配账单生成规则（3 分钟）
   设置 → 账单生成规则：出账日（每月几号出账）、账期、提前几天出。
4. 4配水电单价（可选，3 分钟）
   有水电费就配：抄表 → 仪表设置，给每块表设单价。
5. 5签第一份合同（5 分钟）
   合同 → 租客合同 → + 新建合同。选房源、填租客、设期限、填租金押金、选付款方式，保存。详见 场景二：签合同。
6. 6生成账单（2 分钟）
   财务 → 出账中心 → 预览 → 核对 → 执行。详见 场景三：每月出账。
7. 7收第一笔钱（2 分钟）
   财务 → 账单 → 待支付 → 收款 → 填金额、方式 → 确认。详见 场景四：收款。
8. 8（可选）开通在线支付
   想让租客自己在 APP 里付，见 场景九：开通在线支付。

总览（工作台）#

登录后的第一个页面。它不做业务，只回答一个问题：今天该干什么。

页面上有什么

顶栏（全站常驻）

「新建」下拉里的全部动作

消息中心 / 钱包 / 帮助中心#

这三个是顶栏图标进去的辅助页，不属于左侧业务导航。

租客线索#

所有「想租房但还没签合同」的人都在这里。系统把它分成两个池子：

• 公客池：全员可见、谁都能跟进。新录的线索默认进这里。
• 私客池：只有跟进人自己能看。抢到客户后点「转私客」就归你。

怎么用

1. 1录线索
   点 + 新增，填姓名、电话、预算、意向区域、户型、入住时间。只有电话是必填的。
2. 2认领/跟进
   在列表里点「详情」→「跟进」，记录沟通结果（电话/微信/带看）。每次跟进都会留时间线。
3. 3约看房
   详情里「约看房」填看房日期，状态变「已约看」，同时在「租客预定」里生成一条预定。
4. 4转签约
   客户确定后点「转签约」，直接跳到新建合同并带出客户信息 —— 不用再手打一遍。

页面元素

业主线索#

收房用的线索池 —— 手上有房要出租给你的业主。结构和租客线索一致，池子叫公盘池 / 私盘池。

审批中心#

所有需要「上级点头」的动作都汇总到这里：退租减免、押金退还、费用报销、合同特殊条款、价格审批等。

四个页签

审批流怎么配

在 设置 → 常用设置 → 审批设置 里维护。每条流程由「触发条件 + 审批节点」组成，节点可以是人、角色或「上级」。

出房管理（房源主列表）#

房源的主入口，也是新建房源的入口。它以卡片形式展示每一套房，按出租方式分成三个页签。

页签与筛选

★ 怎么新建房源（完整步骤）

1. 1先建楼栋（只需做一次）
   进 设置 → 常用设置 → 房源相关设置，新增楼栋：名称（如「八角楼」）、地址、城市、区域。一个小区一栋楼就建一条。
2. 2进入出房管理
   左侧 房源 → 出房管理，右上角点 新建 → 新建房源。
3. 3选楼栋
   下拉里选刚建的楼栋。列表里显示的是「楼栋名（地址）」，同名楼栋靠地址区分。
4. 4填房号
   如 D05001。房号是全站唯一标识，账单、合同、设备、报修都靠它对应，建完不要改。
5. 5选出出租方式
   整租（整套出租）/ 合租（按间出租）/ 独栋。这个选择决定房源进哪个页签，也决定后面按什么口径统计。
6. 6填楼层、面积、户型、朝向、装修
   户型填 次卧 或 1居1厅 即可，不用自己写「合租·」前缀 —— 选了合租系统会自动补。
7. 7填月租与押金
   月租必填。押金不填＝默认一个月租金。
8. 8选初始状态
   空置 / 已预定 / 已出租。正常新建选「空置」。
9. 9保存
   保存后会自动跳到出房管理、切到对应页签、按房号搜出来并高亮那一张卡 —— 不用自己再找一遍。

空房快查#

只列当前空置的房，按空置天数排。用于快速回答「现在还有什么房能租」。

收房管理#

从业主手上收房的台账。这里的每一条最终都要「转成房源」才能出租。

批量编辑房源#

在列表里直接改房源的楼层、面积、户型、朝向、装修、月租，一次保存多条。

1. 1选页签
   合租 / 整租 / 独栋，只改当前页签里的房。
2. 2直接改单元格
   点单元格改值，改过的格子会标记出来。
3. 3批量保存
   点 批量保存 一次提交所有改动；点 撤销 放弃本次全部改动。

批量定价#

按付款方式分别定价：月付、2 月付、季付、半年付、年付各一个价，还能设最短租期、非整月租期、短租价。

三种批量调价方式

包房管理#

「包房」＝企业或二房东整批包下若干间，按周期结算。它和普通租客合同的区别是：一个客户对应多间房、一份包房周期。

巡房管理#

记录管家上门巡检的结果。巡检项来自「巡检模板」（设置里配），每条记录会留照片和备注。

租客合同#

所有与租客签的合同。合同的状态决定它在哪个页签，也决定能不能出账。

状态说明

★ 怎么签一份租客合同

1. 1入口
   右上角 新建 → 新建合同 → 单房源合同；或在本页点 + 新建合同。
2. 2选房源
   只能选空置的房。如果房源已被占用，先去处理原合同（退租/撤销）。
3. 3填租客信息
   姓名、手机号必填，身份证号建议填（网签和开票要用）。
4. 4设合同期限
   起止日期。系统按天数算出「合同周期（月）」，用于账单期次。
5. 5填租金与押金
   月租、押金。押金会单独生成一条「押金」账单。
6. 6选付款方式
   月付 / 2 月付 / 季付 / 半年付 / 年付 —— 决定一次出几期的账单。
7. 7选签约方式
   电子签约（走网签/电子签平台）或 纸质签约（线下签，系统只做记录）。
8. 8保存
   保存后跳到合同详情，可直接「发起签约」或「生成账单」。

页面元素

租客预定#

「先占房、后签约」。预定期间房间不租给别人，但不产生账单。

业主合同#

你和业主之间签的「收房合同」。它决定你的成本端：付给业主多少租金、多久付一次。

供方合同#

与供应商（保洁、维修、宽带、水电施工等）签的服务合同。

退租结算#

租客退租时的清算台账：已收押金 − 扣款合计 = 应退（负数则是租客应补）。

一张结算单怎么来的

1. 1发起退租
   在「租客合同」里找到在租合同 → 点 退租。
2. 2填退租信息
   实际退租日、退租类型（正常到期 / 提前解约）、退租原因。
3. 3核扣款项
   水电欠费、维修费、违约金、清洁费等，逐项确认。系统会把该合同未结清的账单自动带进来。
4. 4确认结算
   生成结算单，状态「待确认」。
5. 5退款
   确认后状态变「待退款」；实际打款后标记「已退款」，同时生成一条退款流水。

账单管理（核心页）#

所有应收账单都在这。一个房间一个月租金属一张账单；押金、维修费、水电费各自独立成单。

状态与页签

★ 怎么收一笔钱

1. 1找到账单
   页签选「待支付」，或用房源/租客/类型筛。
2. 2点「收款」
   弹出收款框，显示待收金额。
3. 3填实收金额
   可以小于待收（部分收款），不能大于待收。
4. 4选收款方式
   现金 / 微信 / 支付宝 / 银行转账 / 线上支付。选线上支付会让租客在 APP 里付。
5. 5填备注与经办人
   备注建议写「现金」「微信转账」这类可追溯信息。
6. 6确认
   账单状态自动变「已支付」或「部分支付」，同时生成一条收款流水。

出账中心#

批量生成账单的地方。先预览、再执行 —— 这是全系统最容易出错的按钮，没有之一。

★ 每月出账的标准动作

1. 1点「预览」
   系统按合同与账单生成规则算出「这个月会生成哪些账单、多少钱」，只显示不写库。
2. 2逐条核对
   重点看：金额、账期、期次、有没有重复（同一房源同一账期出现两条就是重复）。
3. 3确认无误后点「执行」
   真正写入账单表，状态为「待支付」。
4. 4抽查
   回「账单管理」按账期筛一下，确认条数和金额与预览一致。

流水（完成流水）#

每一笔真实的钱进出都在这：收款、退款、供应商付款。它和账单的区别是 —— 账单是「应收」，流水是「实收」。

催收管理#

逾期账单集中处理页。上半部分是滞纳金规则，下半部分是待催收列表。

滞纳金规则

待催收列表

收据管理 / 发票#

租客申请开票后的处理台账。从申请到开票、推送邮箱、作废都在这一页。

业主结算#

算「这个月该给业主多少钱」。金额 = 该业主名下房源的租金收入 − 管理费 − 维修扣款 − 其他扣款 ± 手工调整。

1. 1选账期
   默认本月，可切上月。
2. 2点「试算」
   只算不落库，先看每家应付多少、构成是什么。
3. 3核对构成
   点开详情看：结算基数、管理费、维修扣款、其他扣款、手工调整。
4. 4点「生成结算单」
   落库，状态「待付款」。
5. 5打款后标记已付
   填银行流水号/转账单号，状态变「已付款」。

付款授权#

内部付款审批台账：谁申请给谁付多少钱、批没批。

供应商管理 / 应付账款#

两个页面配套使用：供应商是名录，应付账款是对每个供应商欠了多少钱。

供应商管理

应付账款

营业总表#

按小区汇总的经营结果：空置、出房、收入、支出、利润。周期可切本月 / 上月 / 本季 / 本年。

利润报表#

把收入与支出拆到科目级，看钱具体从哪来、到哪去。

房态报表#

房态分布与出租率。按「已持续天数」分桶，能一眼看出哪些房是长期空置。

水电报表#

按周期统计水电用量、金额与收缴情况。数据来自抄表记录和自动抄表设备。

智能设备#

电表、水表、门锁、网关的统一管理页。设备必须先绑定到房源，远程操作才有意义。

绑定账号#

设备厂商平台的接入账号。一个账号下挂一批设备，绑定后才能远程操作。

后付费抄表#

没有自动抄表设备时，人工录读数并生成水电账单。

仪表设置#

表和单价的配置页。分电表 / 冷水表 / 热水表三个页签。

工单中心#

租客报修、管家上报、系统生成的待办，全在这里流转：受理 → 派单 → 处理 → 完成。

状态流转

推广 · 流量#

各渠道的曝光 → 点击 → 线索 → 成交漏斗。

推广 · 营销活动#

优惠活动的创建与管理：首月半价、免押、老带新等。

推广 · 试住结算#

「试住」渠道带来的客户，成交后要按规则付佣金。这里是结算台账。

分销管理#

「全民出房」的分销员台账：谁帮你带看了几套、成交几单、该拿多少佣金。

会员 · 人才轮候#

「人才公寓」类房源的申请与轮候管理。申请人提交资料 → 审核 → 分配房源 → 试住 → 转正式合同。

网签 · 合同管理#

政府租赁备案 / 网签的登记台账。注意：网签是备案动作，不是签合同动作 —— 合同在本系统签，网签是把合同信息报到住建平台。

社群 · 租客评价 / 社群活动#

租客评价是口碑数据（也是差评预警），社群活动是运营工具。

租客评价

社群活动

内容 · 商城商品 / 硬件采购单 / 达摩院课程#

三块内容型数据，主要给房东版 APP 用。

常用设置（16 项）#

设置中心按 6 个大类分 33 个菜单。这一节是最常用的 16 项，其余见后面几节。

线上支付设置（含付呗 / 乐刷）#

控制租客端能怎么付钱。四个通道可独立开关，也可以组合使用。

四个通道

页面上的信息怎么看

★ 开通在线支付的完整步骤

1. 1准备商户资料
   微信：商户号、AppID、APIv3 密钥、商户私钥、证书序列号。支付宝：AppID、应用私钥、支付宝公钥。付呗：vendor_sn 或 app_id + 密钥 + 门店号。乐刷：商户号 + 交易密钥 + 通知密钥。
2. 2填到「第三方接入配置」
   在对应卡片里逐项填。密钥是密码框，保存后不回显，留空表示不修改。
3. 3点「测试连通性」
   会检查参数完整性，并做一次签名算法自检（用官方文档样例比对）。全绿再往下。
4. 4回本页打开开关
   把「启用微信支付 / 启用付呗收银台」等开关打开。
5. 5核对「通道状态」
   显示「已配置」且开关为「开」，「可收在线支付」应为「是」。
6. 6真单验证
   用一张小额账单在租客端真付 1 分钱，确认到账、账单变「已支付」、流水有记录。

第三方接入配置（全部凭据）#

所有外部服务的凭据集中在这一页，按卡片分组。

三个必须知道的规则

• 密钥不回显：保存后输入框清空，placeholder 显示「已保存（掩码），留空表示不修改」。
• 服务层读库优先、环境变量兜底：数据库里有就用库里的，没有才读服务器环境变量。
• 填了就用、没填不影响现有流程：某个通道没配，不影响其它通道正常工作。

个性化设置（4 项）#

签约设置（3 项）#

子账号设置（3 项）#

员工账号与权限。这是安全边界，不是可选项。

权限模型

• 权限是菜单级 + 动作级两层：能进页面 ≠ 能点按钮。
• 后端有硬拦截（requirePerm），前端隐藏只是体验层 —— 手工构造请求也会被拒。
• 账号停用后立即失效，历史操作记录保留。

企业设置（6 项）#

操作日志#

审计页。谁在什么时候改了什么，都在这。纠纷、对账、追责时第一手证据。

登录与首次引导#

房东版 APP 与网页版共用同一套账号和数据。网页版建的房源、合同、账单，APP 里立刻能看到。

两种登录方式

注册新账号

1. 1点「注册」
   登录页右上角切到注册。
2. 2填手机号与验证码
   同一个手机号不能重复注册。
3. 3勾选协议
   必须勾选《隐私政策》《用户协议》才能继续 —— 这是合规要求，不是摆设。
4. 4设置密码
   建议 8 位以上，含字母与数字。
5. 5进入引导页
   首次登录会看到 4 屏功能引导，可「跳过」。

工作台（首页）#

打开 APP 的第一屏。上方是搜索与待办，中间是 15 个快捷入口，下方是提醒与待办列表。

页面构成

15 个快捷入口

底部导航（6 个）

添加（快速录入）#

底部导航中间的「＋」。这是 APP 端最高频的入口，五种东西都能在这里录。

房源 / 房态 / 房源详情#

可租房源

卡片式列表，每张卡显示房号、小区、户型、面积、月租、状态与首图。

房源详情（三个页签）

房态图

按楼栋/楼层排布的格子视图，一眼看整栋楼的空满情况。顶部统计「房源总数 / 空房可租 / 已出租 / 其它」。

合同（新建 / 续租 / 退租）#

合同列表分三个页签：租客合同 / 业主合同 / 联营合同，再按状态分「在租 / 到期 / 将搬入 / 历史」。

★ 新建合同（APP 端）

1. 1从空置房源中选房
   只列空置房；没有空置房会提示「暂无空置房源」。
2. 2填承租人信息
   姓名、手机号必填，身份证号可选（网签要用）。
3. 3设合同期限
   起始日期、结束日期，系统自动算月数。
4. 4填租金与押金
   月租金、押金。押金默认「押二」＝两个月租金。
5. 5选付款方式
   月付 / 季付 / 半年付 / 年付。
6. 6填附加条款
   允许养宠物、允许做饭等勾选项，会写进合同正文。
7. 7提交
   生成合同，状态「待签约」。

续租向导（三步）

1. 1确认原合同
   显示合同号、房源、租客、原起止日、原月租、押金、付款方式。
2. 2调整条款
   新起始日、新到期日、租期、月租调整（正数涨价、负数降价）、续租原因。
3. 3生成新合同
   新合同独立建档，原合同按约定转为历史。

退租结算

填实际退租日、退租类型（正常到期 / 提前解约）、退租原因，系统按「已收押金 − 扣款」算出应退或应补。

账单与收款#

出账中心（账单汇总）

本期该出的账单集中在这里，可单条或批量收款。

账单详情

包含账单编号、类型、租客、账期、到期日、期次、未收/已收滞纳金、生成时间、支付时间、费用明细、收款记录、净已收。

收款时填什么

催收中心（群发 / 门锁催收）#

APP 端的催收工具，比网页版多了「门锁催收」这种现场手段。

三个动作

群发账单提醒怎么用

1. 1选人
   列表里勾选要催的租客，或用「全选」。
2. 2选渠道
   推送渠道（站内消息 / 短信，取决于是否开通）。
3. 3选模板
   催收模板决定文案，可在网页版「个性化设置 → 通知模板」里改。
4. 4预览
   右侧会显示催收内容预览 —— 这一步必须看。
5. 5发送
   发送后不可撤回。

门锁催收怎么用

设备 / 门锁 / 抄表#

设备管理

绑定设备（扫码）

1. 1选设备类型
   电表 / 水表 / 门锁 / 网关。
2. 2扫码或手输 SN
   把设备二维码放进框内自动识别；也可以手动输 SN。
3. 3选所属房源
   不绑定房源的设备只能看读数，不能计费。
4. 4填设备位置
   如「客厅」「主卧」。
5. 5完成绑定
   成功后设备出现在列表里，状态变在线（需要设备已通电联网）。

门锁列表

显示门锁总数、在线、离线。可按房号 / 设备号 / 小区搜。离线锁不能远程开门，只能用机械钥匙或临时密码方案。

手动抄表

没有自动抄表设备时用。选待抄表的设备，录入本次读数，系统按单价算金额并生成水电账单。

更多（账户 / 团队 / 钱包 / 分析 / 商城）#

底部导航最后一个 Tab，是「非日常」功能的集合。

团队协作

我的钱包

账户余额、本月收入/支出、待到账、近 7 天收支曲线。绑定银行卡后才能提现到账。

设置（服务商接入）#

APP 端的「设置」只做一件事：填第三方服务商的接入凭据。业务参数配置仍在网页版。

登录与注册#

租客版和房东版是同一个 APP 的两个身份。用租客账号登录，会自动进入租客版首页，看不到任何管理功能。

首页（找房）#

租客打开 APP 的第一屏：搜索 + 筛选 + 房源推荐。

底部导航（4 个）

房源列表与筛选#

点首页搜索框或「更多房源」进入。顶部是筛选条，底部是结果列表。

完整筛选项

房源详情与申请看房#

房源详情页决定租客要不要约看，所以信息要全：图、价、参数、描述、房东、相似房源。

申请看房之后

1. 1提交申请
   选看房日期、期望入住时间，可写备注（如「希望晚上看房，可长租」）。
2. 2等房东确认
   申请会进「看房行程」，状态「待约看房」。
3. 3房东确认后
   状态变「已约看房」，按约定时间去看房。
4. 4看完房
   状态变「已结束」，房东会发起签约。

看房行程 / 收藏 / 浏览记录 / 我的申请#

地图找房

按位置看房源分布。可按「位置 / 租金」筛，点标记看房源卡片。附近没有在租房源时会提示。

我的账单（★ 付款就在这里）#

房东出账后，账单会出现在这里。这是租客版最重要的页面。

★ 怎么付款

1. 1打开待支付账单
   在「待支付」页签点要付的那一条。
2. 2核对金额
   看清「应付金额」和「滞纳金」—— 逾期账单要一起付。
3. 3选支付方式
   微信支付 / 支付宝（取决于房东开通了哪些通道）。
4. 4确认付款
   跳到微信或支付宝收银台完成支付。
5. 5回来确认状态
   支付成功后账单变「已支付」，收款记录里出现这一笔。

申请开票

已支付的账单可以申请开票：填企业名称或个人姓名、统一社会信用代码（个人可留空）、接收邮箱。申请后状态变「已申请开票」，房东开完票会推送到邮箱。

我的合同（续租 / 退租）#

房东发起签约后，合同会出现在这里。可查看合同正文、申请续租、发起退租结算。

我的报修#

房间有损坏时在这里提交，房东会收到通知并派单。

★ 怎么提交报修

1. 1点右上角「＋」
   在「我的报修」页右上角。
2. 2选报修房源
   只列你在租的房；不在租状态无法报修。
3. 3选报修类型
   水电 / 门窗 / 家电 / 网络 / 其他。
4. 4选紧急程度
   影响安全或无法居住的选「紧急」。
5. 5写问题描述
   越具体越好：什么坏了、在哪、什么现象。如「卫生间马桶漏水，水箱一直响」。
6. 6传现场照片
   最多 6 张，能大幅减少来回沟通。
7. 7填联系方式与期望上门时间
   写清「工作日晚上 7 点后」这类信息。
8. 8提交
   提交后可在列表里看处理进度。

我的（消息 / 客服 / 设置）#

消息提醒的真实情况

页面会如实告诉你当前哪些提醒方式可用：

消息页

分「消息」和「通知」两个页签：消息是与房东/管家的会话，通知是系统推送（账单、催缴、报修进度、公告）。

场景一：新建房源（完整版）#

这是用户问得最多的操作。下面按「一栋楼 → 一层 → 一间房」的真实顺序讲，包括所有会卡住的地方。

前置：楼栋必须先存在

房源必须挂在楼栋下。第一次用系统时，直接点「新建房源」会提示「还没有楼栋，请先在『设置 → 房源相关设置』建楼栋」。

1. 1进房源相关设置
   网页版 → 设置 → 常用设置 → 房源相关设置。
2. 2新增楼栋
   填楼栋名称（如「八角楼」「3 号楼」）、地址、城市、区域。
3. 3确认保存
   保存后回到出房管理，「新建房源」的楼栋下拉里就能选到它了。

建房源：网页版（推荐，字段最全）

1. 1打开新建表单
   房源 → 出房管理 → 右上角 新建 → 新建房源。
2. 2选楼栋
   下拉显示「楼栋名（地址）」。多个同名楼栋靠地址区分。
3. 3填房号
   建议规则：楼栋首字母 + 楼层 + 序号，如 D05001＝D 栋 5 层 001。房号是全站唯一标识，账单、合同、设备、报修全靠它对应，建完不要改。
4. 4选出出租方式
   整租（整套租给一户）/ 合租（按间出租）/ 独栋（整栋）。这个选择决定房源进哪个页签、报表怎么统计。
5. 5填楼层 / 面积 / 户型 / 朝向 / 装修
   户型填 次卧、主卧、1居1厅 都行 —— 选了合租系统会自动补「合租·」前缀，你不用自己写。
6. 6填月租与押金
   月租必填。押金不填＝默认一个月租金。
7. 7选初始状态
   正常新建选「空置」。已经有人住的选「已出租」并去补合同。
8. 8保存
   保存后系统会自动跳到出房管理、切到对应页签、按房号搜出这一套并高亮显示 —— 不用自己再翻一遍。

建房源：房东版 APP

1. 1点底部「＋ 添加」
   选「添加房源」。
2. 2选楼栋、填房号
   和网页版一致。
3. 3填出租方式、面积、户型、月租、押金
4. 4保存
   提交后网页版刷新即可看到。

批量建房源（新楼盘一次录入）

房源多的时候不要一间一间建。两个办法：

建完之后必做的三件事

常见卡点

场景二：签一份租客合同#

1. 1确认房源空置
   先看「空房快查」。已被占用的房签不了。
2. 2进入新建合同
   合同 → 租客合同 → + 新建合同（或顶栏 新建 → 新建合同 → 单房源合同）。
3. 3选房源
   下拉只列空置房。
4. 4填租客信息
   姓名、手机号必填；身份证号建议填（网签、开票要用）。
5. 5设期限
   起始日、结束日。系统算出月数用于账单期次。
6. 6填租金押金
   押金会单独生成一条「押金」账单。
7. 7选付款方式
   月付＝每月一张；季付＝一次出 3 个月；年付＝一次出 12 个月。
8. 8选签约方式
   电子签约（走网签/电子签）或 纸质签约（线下签，系统只记录）。
9. 9保存并检查
   保存后进合同详情，核对：租金、押金、期限、付款方式、租客电话。

签完立刻要做的两件事

• 生成押金账单：押金不随租金出账，需要单独生成或在出账中心勾选。
• 把租客手机号录对：租客用这个手机号登录 APP 才能看到自己的账单和合同。号码错一位，租客就「看不到自己的账单」。

场景三：每月出账（最需要小心的一步）#

出账是批量写库操作，做错了要一条条作废。所以流程固定为「预览 → 核对 → 执行 → 抽查」。

1. 1选账期
   进 财务 → 出账中心，确认当前账期是本月。
2. 2点「预览」
   系统算出会生成哪些账单，不写库。
3. 3核对三件事
   ① 条数对不对（在租合同数 × 应出期数）；② 金额对不对；③ 有没有重复（同房源同账期出现两条）。
4. 4点「执行」
   真正写入，状态「待支付」。
5. 5抽查
   回「账单管理」，按账期筛，随机抽 3 条核对金额与租客。
6. 6刷新逾期
   点「逾期刷新」，把过期的标记为逾期。
7. 7重算滞纳金
   改过滞纳金规则才需要；平时可跳过。

场景四：收款（线上 + 线下）#

线下收款（现金、转账）

1. 1找到账单
   财务 → 账单 → 「待支付」页签。
2. 2点「收款」
   弹窗显示待收金额。
3. 3填实收金额
   可以小于待收（部分收款），不能大于。
4. 4选方式并写备注
   现金 / 微信 / 支付宝 / 银行转账；备注写「微信转账 张三」这类可追溯信息。
5. 5确认
   账单变「已支付」或「部分支付」，流水里出现一条收款记录。

线上收款（租客自己在 APP 付）

前提：已在「线上支付设置」开通通道，且「通道状态」显示已配置。

1. 1租客打开租客版 APP
   「我的账单」→ 待支付。
2. 2点账单付款
   选微信或支付宝，跳到收银台完成支付。
3. 3系统自动核销
   支付成功后回调到达，账单自动变「已支付」，流水自动记录。
4. 4房东侧确认
   网页版「账单管理」或「流水」里能看到这笔钱，不需要手工登记。

退款

已支付的账单才能退款。选退款渠道、填金额（可部分退）、写原因。退款会生成一条退款流水，账单状态变「已退款」。

场景五：催收#

1. 1配滞纳金规则
   财务 → 催收管理 上半部分：启用、宽限天数、计费方式、计费值、封顶。填完点 保存规则。
2. 2看欠费盘子
   看四个数：待收户数、待收金额、逾期户数、逾期金额。
3. 3筛出要催的人
   页签：全部 / 租金 / 水电 / 押金 / 其它。
4. 4单催或批量催
   单条点 催租；多条勾选后点 批量催租。
5. 5记录催收
   每次催收都会留一条记录，在「催收记录」页签可查。

场景六：退租结算#

1. 1确认退租日
   和租客确认实际搬离日期。
2. 2发起退租
   合同 → 租客合同 → 找到在租合同 → 退租。
3. 3填退租信息
   实际退租日、退租类型（正常到期 / 提前解约）、退租原因。
4. 4核扣款
   水电欠费、维修费、违约金、保洁费逐项确认。系统会自动带出该合同未结清的账单。
5. 5生成结算单
   状态「待确认」。核对「应退 / 应补」。
6. 6退款
   确认后状态「待退款」，实际打款后标「已退款」，同时生成退款流水。
7. 7清房
   解绑设备、作废门锁密码、把房源状态改回「空置」。

退租后必做的三件事

• 解绑设备（电表、水表、门锁），否则下一个租客会看到上一个租客的读数。
• 作废或重置门锁密码 —— 这是安全底线，前租客不该还能开门。
• 房源状态改回「空置」并上架，否则不会出现在租客端。

场景七：抄表与水电费#

有自动抄表设备（智能电表/水表）

设备绑定房源后会自动上报读数，你只需要在生成账单时确认。

1. 1绑设备
   设备 → 智能设备 → + 绑定设备，或 APP 扫码绑定。
2. 2配单价
   抄表 → 仪表设置，给每块表设单价。
3. 3出账时确认
   出账中心预览里会包含水电费账单。

没有自动设备（人工抄表）

1. 1进后付费抄表
   抄表 → 后付费抄表，「待抄表」页签。
2. 2录读数
   逐条点 录入读数，填本次读数。系统自动算用量与金额。
3. 3批量抄表
   房源多时用 + 批量抄表，一次录多块表。
4. 4生成账单
   核对无误后生成水电账单，同时给租客发通知。

APP 端手动抄表

房东版 → 更多服务 → 手动抄表。选设备、录读数，可勾选「抄完立即生成水电账单（并通知租客）」。集中抄表建议先不勾，全部录完核对后再统一生成。

场景八：报修工单#

租客侧（提交）

1. 1打开「我的报修」
   租客版 APP → 我的 → 我的报修。
2. 2点右上角「＋」
   选报修房源（只列在租的房）。
3. 3选类型与紧急程度
   水电/门窗/家电/网络/其他；影响安全选「紧急」。
4. 4写描述 + 传照片
   最多 6 张。描述越具体，一次修好的概率越高。
5. 5填期望上门时间
   如「工作日晚上 7 点后」。
6. 6提交
   房东会收到通知。

房东侧（处理）

1. 1看工单
   工单 → 工单中心，「待处理」页签。
2. 2受理
   点 受理，状态变「处理中」。
3. 3派单
   点 派单，指派给管家或师傅，写派单备注。
4. 4处理中挂起（可选）
   等配件、等租客时间时挂起，避免超时统计失真。
5. 5完成
   点 完成，填完工说明。租客会收到通知。

场景九：开通在线支付（含付呗 / 乐刷）#

系统支持四种收款通道，可单选也可组合：

完整开通步骤

1. 1备齐资料
   按上表准备。密钥类资料只在商户后台生成，别从别处复制。
2. 2填「第三方接入配置」
   设置 → 第三方接入配置，找到对应卡片逐项填。密钥是密码框，保存后不回显。
3. 3点「测试连通性」
   会检查参数完整性，并做签名算法自检（用官方文档样例比对）。
4. 4打开开关
   设置 → 线上支付设置，打开「启用微信支付」「启用付呗收银台」等。
5. 5核对通道状态
   「通道状态」应显示「已配置」+「开关开」，「可收在线支付」应为「是」。
6. 6真单验证
   必须做：用一张小额账单在租客端真付 1 分钱，确认账单变已支付、流水有记录。

聚合通道和直连的区别（会影响你对账）

• 直连：租客选微信就付微信，选支付宝就付支付宝，实际方式＝下单时选的方式。
• 聚合：下单时的支付方式只是「猜的」，租客在收银台里可以换。系统记录的实际方式以回调为准。
• 退款：按原收款单的收单机构退，不是按租客付款方式退。所以别手工指定通道。

场景十：业主结算与利润核算#

要让利润报表可信，两个前提：业主合同建齐、应付账款录全。只建租客合同，支出端是 0，利润会被高估。

每月业主结算

1. 1选账期
   财务 → 业主结算，默认本月。
2. 2试算
   点 试算，只算不落库。看每家应付多少。
3. 3核对构成
   点详情看：结算基数、管理费、维修扣款、其他扣款、手工调整。
4. 4生成结算单
   点 生成结算单，状态「待付款」，金额锁定。
5. 5打款并标记
   实际转账后填银行流水号，状态变「已付款」。

利润怎么看

状态字典（全系统）#

房源

合同

账单

工单

退租结算单

关键字段与口径#

常见问题#

房源相关

账单相关

合同相关

账号与权限

数据与报表

快捷键与效率技巧#

效率技巧

• 总览页的每个数字都能点，点了就跳到已带筛选的列表 —— 比自己去筛快得多。
• 「空房快查」按空置天数排序，第一页就是最该处理的房。
• 批量操作（改价、录房源、加账单）都有预览，先看预览再执行。
• 催收前先配好滞纳金规则，否则催了也没约束力。
• 每月出账按小区分批执行，出问题影响面小。

术语表#